< zurück 29.09.2017

ORCA's Immobilienkrimi: Greift die Mietpreisbremse oder nicht?



Eine erhebliche Mietrückforderung stand in unserem neuen Fall zur Diskussion, denn die Mieter waren der Meinung, auf die Regelungen der Mietpreisbremse zurückgreifen zu können. Wir mussten sehr tief graben, um alle relevanten Fakten auf den Tisch zu bekommen. Die gesetzlichen Regelungen waren gar nicht leicht zu durchschauen - wir krempelten die Ärmel hoch und machten uns an die Arbeit.

Umfang der Modernisierung als Zünglein an der Waage

Gegenstand unserer Recherchen war eine Berliner Mietwohnung, die vor der Neuvermietung im Jahr 2016 modernisiert worden war. Die neue Kaltmiete war mit 1.199 Euro festgelegt worden, die ortsübliche Vergleichsmiete hingegen belief sich auf 748 Euro. Damit wäre die maximale Nettomiete mit 823 Euro zu beziffern - so zumindest die Mieter, die die Differenz vom Vermieter zurückfordern wollten. Wir mussten uns also intensiver mit den Modernisierungsarbeiten befassen. Laut Unterlagen wurde nicht nur die Elektrik erneuert, auch die Heizungsrohre wurden unter den Boden verlegt, der in der gesamten Wohnung hochwertig erneuert wurde. Sowohl das Bad als auch die Küche erfuhren eine komplette Erneuerung - und das alles für 58.500 Euro inklusive 14.000 Euro, die auf die Instandsetzung entfielen.

Und genau hier lag der Hase im Pfeffer: Bei durchschnittlichen Baukosten im Jahr 2016 in Berlin von 1.486 Euro pro Quadratmeter Mietwohnung erreichten die Modernisierungskosten das für das Aushebeln der Mietpreisbremse notwendige Drittel - auch nach Abzug des Instandhaltungsanteils. Die Grenze hätte bei 500 Euro pro Quadratmeter gelegen, die Vermieterin wendete 520 Euro auf. Darüber hinaus kann die modernisierte Wohnung mit dem Charakter einer Neubauwohnung mithalten - allein das reichte dazu aus, das Ansinnen der Mieter rechtswirksam abzulehnen (AG Schöneberg, Urteil vom 8.9.2017, 17 C 148/16).

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Samira Kukulka, Head of Marketing

Samira Kukulka

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