< zurück 17.05.2018

ORCA's Immobilienkrimi: Index-Mieterhöhung kann der Schriftform bedürfen


Mit einem Index-Mietvertrag sah sich der Mieter von Gewerberäumen auf der sicheren Seite. Allerdings wurde er schnell auf den Boden der Realität geholt, als der Vermieter den gestiegenen Verbraucherpreisindex zum Anlass für eine Mieterhöhung nahm. Auf den zweiten Blick eröffneten sich jedoch interessante Chancen, den bis Ende 2017 befristeten Mietvertrag vorzeitig aufzulösen - sehr zum Missfallen des Vermieters.

Fehlender Vertragsnachtrag setzt Fristvereinbarung außer Kraft

Die Erhöhung einer Index-Miete setzt voraus, dass die zugrundeliegende Benchmark sich um ein festgelegtes Maß verändert hat - so erfuhren wir bei unseren Recherchen zu diesem komplizierten Fall: Der Mietvertrag sollte bis zum 31.12.2017 laufen, die Erhöhung der Miete war vorgesehen, sobald der Verbraucherindex um vier Prozent steigt oder fällt. Überdies sollten die Parteien alles Notwendige unternehmen, um die Schriftform zu wahren.

Im Dezember 2012 sah der Vermieter den Zeitpunkt gekommen, die Index-Miete zum April 2013 zu erhöhen - der Mieter folgte dieser Änderung. Allerdings kündigte er im Laufe des Jahres den Mietvertrag und zog aus. Der Vermieter bestand auf Einhaltung des Mietvertrages und zog vor Gericht. Wir mussten uns tief in die Materie einarbeiten, um zu einem schlüssigen Ergebnis zu kommen: Der Vermieter hat sich mit der Mieterhöhung unter dem Strich ein Eigentor geschossen - nicht wegen der Anpassung selbst, sondern weil der den Mietvertrag nicht entsprechend geändert hat.

Die Schriftform wäre hier angezeigt gewesen, da die Mietzahlung zu den wesentlichen Bestandteilen eines solchen Vertragswerkes zählt. In der Folge entsprach der Mietvertrag nicht mehr der geforderten Schriftform und galt somit als auf unbestimmte Zeit vereinbart - die gesetzliche Kündigungsmöglichkeit inklusive. (BGH, Urteil vom 11.4.2018, AZ: XII ZR 43/17)

 

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Samira Kukulka, Head of Marketing

Samira Kukulka

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