< zurück 23.03.2018

ORCA's Immobilienkrimi: Schallschutz muss bei Modernisierung nicht verbessert werden


Welcher Standard ist bei einer Modernisierung verbindlich - der zum Zeitpunkt der Modernisierungsmaßnahmen gültige oder der, der zum Zeitpunkt der Errichtung des Hauses aktuelle? Genau dieser Frage mussten wir im aktuellen Fall nachgehen, prallten hier doch zwei gegensätzliche Meinungen kräftig aufeinander.

Bisheriger Schallschutzstandard bleibt bei Modernisierung maßgeblich

Im konkreten Fall wurde in einem 1990 erbauten Haus im Jahr 2012 eine Badsanierung durchgeführt, die auch den Einbau einer Fußbodenheizung beinhaltete. In der Folge beklagte die Eigentümerin der unter der sanierten Wohnung liegenden Wohneinheit die Verschlechterung des Trittschalls. Ein eingeschalteter Gutachter konstatierte einen Trittschall von 52 bis 57 dB, während das zuständige Landgericht die Grenze bei 46 dB zog - nämlich dem Wert, der bei der Errichtung des Haus maßgeblich war. Für die Eigentümerin der darunter liegenden Wohneinheit war dies nicht ausreichend, sie wollte den im Jahr 2012 geltenden Grenzwert von 37 dB eingehalten wissen.

Wir hatten nun die relevanten Gesetze zu recherchieren und die sahen klar vor: Ausschlaggebend sind in diesem Fall die im Baujahr des Gebäudes geltenden Grenzwerte für den Schallschutz. Allerdings ist bei einer solchen Entscheidung immer zu berücksichtigen, wie stark die vorgesehenen Baumaßnahmen in die Bausubstanz eingreifen. Auch wenn im Rahmen einer Modernisierung Veränderungen am Gemeinschaftseigentum vorgenommen werden, verpflichtet dies nämlich nicht dazu, dieses zu verbessern - es muss lediglich der ursprüngliche Zustand wieder hergestellt werden. In Bezug auf das Sondereigentum, das instandgehalten oder modernisiert wird, kann nicht generell ein höheres Niveau beim Schallschutz verlangt werden. Selbst wenn der Estrich erneuert werden muss, um eine derartige Badsanierung durchzuführen, berechtigt dies nicht zu diesem Anspruch. Anders stellt sich die Situation nur dar, wenn der Eingriff in die Bausubstanz erheblich ist - etwa beim Ausbau des Dachgeschosses. (BGH, Urteil vom 16.3.2018, AZ: V ZR 276/16)

 

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Samira Kukulka, Head of Marketing

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