< zurück 12.01.2018

ORCA's Immobilienkrimi: Totalumbau oder Modernisierung - das ist hier die Frage


Aufgebrachte Mieter beauftragten uns mit einem Fall, der uns die Haare zu Berge stehen ließ: Wegen einer Modernisierung sollten sie nicht nur massive Bauarbeiten in Kauf nehmen, sondern auch die von 460 Euro auf sage und schreibe 2.150 Euro steigende Monatsmiete akzeptieren. Wir nahmen sofort die Ermittlungen auf und waren selbst auf das Ergebnis gespannt.

Totalumbau gilt nicht als Modernisierung

Die als Vermieterin des Berliner Reihenhauses auftretende Entwicklungsgesellschaft hatte einen ganzen Katalog an Baumaßnahmen angekündigt, was vor allem die im seit 1986 bestehenden Mietvertrag festgelegte Miete drastisch erhöhen würde. Es sollte demnach sämtliche Außenwände und die Bodenplatte gedämmt, Fenster und Türen ausgetauscht, Elektrostränge eingefügt und Leitungen unter Putz gelegt, aber auch das Bad saniert, ein Wintergarten angebaut, Wände entfernt, der Spitzboden ausgebaut und um eine Terrasse ergänzt und vieles mehr verändert werden, was die drastische Mieterhöhung rechtfertigen würde - sofern es sich um eine Modernisierung handelt.

Wir studierten also die relevanten Paragrafen des BGB, nämlich § 555b und § 555d, kamen jedoch zu einem gänzlich anderen Ergebnis: Die geplanten Baumaßnahmen gehen weit über den Rahmen hinaus, den die Mieter hätten erdulden müssen. Letztendlich würde die Mietsache so drastisch verändert werden, dass von einem Umbau zu sprechen ist - und den müssen die Mieter keinesfalls akzeptieren. Der Vermieterin ging es also nicht darum, den vorhandenen Bestand mit den Maßnahmen zu verbessern und damit den Wert zu erhöhen, vielmehr wollte sie mit veränderten Grundrissen etwas Neues schaffen, so das Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH, Beschluss vom 21.11.2017, AZ: VIII ZR 28/17). Die Mieter konnten sich also beruhigt zurücklehnen.

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Samira Kukulka, Head of Marketing

Samira Kukulka

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