< zurück 02.02.2018

ORCA's Immobilienkrimi: Untergemeinschaften können Sanierungen veranlassen


Die Abstimmung in Eigentümergemeinschaften ist naturgemäß umso schwieriger, je mehr Häuser, Eigentumswohnungen und damit unterschiedliche Interessen der Eigentümer unter einen Hut gebracht werden müssen. Sinnvollerweise werden daher Untergemeinschaften vereinbart - genau damit hatten wir in unserem neuen Fall zu tun. Die Frage hieß: Darf eine solche Untergemeinschaft in Bezug auf notwendige Sanierungen Beschlüsse fassen, auch wenn andere Untergemeinschaften von den Folgen betroffen sind?

Untergemeinschaften haben Kompetenz für derartige Beschlüsse

Zunächst mussten wir also die Gemeinschaftsordnung studieren, die die Rechte und Pflichten der Untergemeinschaften regelt. Und siehe da: Demnach dürfen die Untergemeinschaften sowohl die eigenen Gebäude betreffende Entscheidungen alleine treffen als auch separate Versammlungen einberufen oder eine weitestgehend selbständige Verwaltung durchführen. Vor diesem Hintergrund konnten wir uns nun dem aktuellen Fall zuwenden: Untergemeinschaft A hatte für das eigene Haus beschlossen, den Putz erneuern zu lassen und dies aus der Instandhaltungsrücklage zu finanzieren. Untergemeinschaft B legte eine Reparatur fest und wollte die Kosten aus den laufenden Einnahmen stemmen. Einer der Eigentümer sah dies als nicht rechtens an - und scheiterte.

Die Beschlusskompetenz ist eindeutig in der Gemeinschaftsordnung geregelt. Die Befugnis geht sogar so weit, dass Untergemeinschaften Beschlüsse fassen dürfen, die im Außenverhältnis zu einer Verpflichtung für die Gesamtgemeinschaft führen könnte. Damit geht einher, dass alle Miteigentümer entsprechend ihres Miteigentumsanteils haften müssen - zumindest im Außenverhältnis. Im Innenverhältnis wurde in diesem Fall klar geregelt, dass die jeweilige Untergemeinschaft die anfallenden Kosten trägt. Unter dem Strich hielt sich also das Haftungspotenzial der nicht betroffenen Miteigentümer in engen Grenzen. So sah das auch der Bundesgerichtshof, der die Klage des Eigentümers abwies (BGH, Urteil vom 10.11.2017, AZ: V ZR 184/16).

 

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Samira Kukulka, Head of Marketing

Samira Kukulka

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