< zurück 02.03.2018

ORCA's Immobilienkrimi: Vermieter kann ohne Frist Schadenersatz fordern


Überraschende Wendung in unserem aktuellen Fall: Ein Mieter ging davon aus, dass ihm eine Nachbesserungsfrist eingeräumt werden müsse, sollte sein Vermieter ihn wegen einiger Beschädigungen an der Mietsache haftbar machen - weit gefehlt. Allerdings mussten wir zunächst einige Fakten und rechtlichen Grundlagen recherchieren.

Wann bei Schadenersatzforderungen eine Frist greift - und wann nicht

Ein Mieter sah sich zum einvernehmlichen Ende des siebenjährigen Mietverhältnisses mit Schadenersatzforderungen seines Vermieters konfrontiert. Bei Rückgabe der Wohnung stellten sich nämlich einige Schäden heraus, die auf der Verletzung von Sorgfalts- und Obhutspflichten fußten. Der Vermieter forderte mehr als 15.000 Euro, ohne eine Frist zur Schadensbehebung einzuräumen. Der Mieter sah dies anders und verweigerte die Schadenersatzzahlung gerade wegen der fehlenden Fristsetzung.

Zunächst galt es also, den gesetzlichen Rahmen zu sondieren und der stellte sich als eindeutig heraus: Eine Frist zur Behebung von Schäden oder Mängeln muss zur Geltendmachung von Schadenersatzansprüchen nur eingeräumt werden, wenn Leistungspflichten nicht oder schlecht erfüllt wurden. Hätte der Mieter also Schönheitsreparaturen, zu denen er verpflichtet ist, nicht ausgeführt, stünde ihm eine Frist zur nachträglichen Leistung zu. Da er aber verpflichtet ist, die Mieträume sorgsam und pfleglich zu behandeln, handelt es sich hier nicht um eine leistungsbezogene Pflicht. Wie wir gemäß § 249 BGB feststellen mussten, kann der Vermieter in einem solchen Fall statt einer Schadenbeseitigung auch einen Geldersatz fordern - und das sofort. Vollkommen unerheblich ist dabei der Zeitpunkt der Schadenersatzforderung, diese kann nämlich vor, aber auch nach der Rückgabe der Mieträume erhoben werden (BGH, Urteil vom 28.2.2018, AZ: VIII ZR 157/17).

 

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Samira Kukulka, Head of Marketing

Samira Kukulka

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