< zurück 27.04.2018

ORCA's Immobilienkrimi: WEG schließt unzulässige Gaststätte - mit Recht


Eine Teileigentumseinheit wurde bereits seit Jahren als Gaststätte genutzt, als sie durch Versteigerung einen neuen Eigentümer erhielt. Dieser führte den Gaststättenbetrieb fort - und sah sich zehn Jahre später mit einem Unterlassungsanspruch der anderen Eigentümer konfrontiert. Die Sache stellte sich jedoch komplizierter, als wir auf den ersten Blick vermuten konnten. Wir mussten tief in den Akten graben, um zu einem eindeutigen Ergebnis zu gelangen.

WEG-Unterlassungsanspruch auch nach Jahren nicht verwirkt

Eine u. a. aus 24 Läden, Büros und Praxen bestehende Eigentumsanlage wurde zum Dreh- und Angelpunkt unseres neuen Falls: Der Eigentümer einer Teileigentumseinheit nutzte diese als Gaststätte, nachdem er sie im Jahr 2004 ersteigert hatte. Auch zuvor wurde in den Räumen eine Gastronomie betrieben. Im Jahr 2014 erweiterte der neue Eigentümer die Fläche um eine Außenterrasse mit rund 50 Sitzplätzen. Seine Annahme, dass die jahrelange gastronomische Nutzung die Wirksamkeit einer Unterlassungsklage durch die Eigentümergemeinschaft aushebeln könnte, sollte sich jedoch nicht bestätigen.

In erster Linie ist nämlich die Zweckbestimmung der Räume entscheidend, wie sie in der Teilungserklärung festgelegt ist - und hier war die Nutzung als Laden, Praxis oder Büro vorgesehen. Selbst unter Berücksichtigung der typisierenden Betrachtungsweise käme also eine Gaststätte nicht in Frage. Auch die Argumente der langen Duldung und der Verwirkung des Unterlassungsanspruchs wegen des Zeitmoments konnten nicht greifen, da in diesem Fall eine neue und eigenständige Störung Anlass gibt: die Terrasse. Die Miteigentümer müssen deswegen eine deutlich größere Lärmbelästigung ertragen, als das vorher der Fall gewesen ist. Ein weiterer Grund für einen Unterlassungsanspruch könnte beispielsweise die Ausdehnung der Öffnungszeiten sein. Auch wenn die anderen Eigentümer über längere Zeit nichts beanstandet haben, müssen Sie sich dies nicht gefallen lassen. (BGH, Urteil vom 15.12.2017, AZ: V ZR 275/16)

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Samira Kukulka, Head of Marketing

Samira Kukulka

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