< zurück 18.08.2017

ORCA´s Immobilienkrimi: Wenn das Wörtchen "zum" nicht wär...


Wir lagen schon eine Weile auf Lauer, die nicht erklärbaren Aktivitäten im Haus der Verdächtigen gaben uns Rätsel auf: Der vereinbarte Mietvertrag war noch lange nicht abgelaufen, schließlich galt der Kündigungsausschluss - davon gingen wir aus. Wo wollten die Mieter hin? Hoffentlich können wir eine Verfolgungsjagd vermeiden.

Der Streit bahnte sich schon an, als das Kündigungsschreiben für das Reihenhaus beim Vermieter einging: Der Mietvertrag war ursprünglich am 9. April 2014 mit Beginn 1. April 2012 abgeschlossen worden und sah einen Kündigungsausschluss von vier Jahren vor. Schon Ende 2014 stellten die Verdächtigen jedoch die Mietzahlungen ein, die Kündigung folgte - und zwar im Februar 2015 zum 1. Mai 2015. Der Fall nahm seinen Lauf.

Wirksam oder nicht wirksam - auf die Formulierung kommt es an

Die Mieter blieben im Haus, wollten aber Ihre Kündigung durchsetzen, indem sie die Mietzahlung verweigerten. Da hatten sie die Rechnung ohne den BGH gemacht: Der Mietvertrag beinhaltete einen korrekt formulierten Kündigungsausschluss, er sah nämlich die früheste Kündigungsmöglichkeit zum Ablauf der gesetzlich vorgegebenen vier Jahre vor, die Klausel entspricht also der Regelung des § 557a Abs. 3 Satz 2 BGB. Hätte der Vermieter allerdings die Formulierung "nach Ablauf von vier Jahren" gewählt, wäre die Klausel unwirksam gewesen - und die Kündigung somit wirksam.

Die Verdächtigen konnten auch nicht davon profitieren, dass der Mietvertrag erst am 9. April 2012 rückwirkend zum 1. April 2012 abgeschlossen worden war - der Kündigungsausschluss lief somit zum 1. April 2016 aus, was auf unter vier Jahre die Frist verkürzte. Und allein das ist die entscheidende Größe. (BGH, Beschluss vom 23.8.2016, Az: VIII ZR 23/16)

 

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Samira Kukulka, Head of Marketing

Samira Kukulka

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