< zurück 06.04.2018

ORCA's Immobilienkrimi: Wohnen in Geschäftshäusern nicht ohne weiteres zulässig


Eine gewerbliche Einheit in einem reinen Geschäftshaus als Wohnung umzufunktionieren, war für einen Teileigentümer die einzige Möglichkeit, Mieteinnahmen zu generieren - und für uns ein neuer Fall: Die Teileigentümergemeinschaft hatte nämlich etwas dagegen und ging vor Gericht. Die Sachlage stellte sich als ausgesprochen kompliziert dar.

Wohnung ist Arztpraxis: Änderung der Gemeinschaftsordnung notwendig

Zunächst sahen wir uns im Objekt selbst um: Die Teilungserklärung aus dem Jahr 1990 sieht vor, dass die sieben Einheiten als Arztpraxen und Apotheke genutzt werden sollen. Allerdings wurde die Vermietung erschwert, als 2013 ein Ärztehaus in der Nähe den Betrieb aufnahm. Um dem Leerstand ein Ende zu setzen, baute ein Eigentümer die Einheit in zwei Wohnungen um, die er erfolgreich vermieten konnte - sehr zum Leidwesen der anderen Teileigentümer.

Die eingereichte Unterlassungsklage war erfolgreich, die betroffene Teileigentumseinheit darf nicht als Wohnraum verwendet werden. Ausschlaggebend sei demnach die Gemeinschaftsordnung. Wie wir allerdings ermitteln konnten, ist eine Zweckänderung aber möglich, sollte sich die neue Nutzung bei typisierender Betrachtung nicht als störender erweisen als die eigentlich vorgesehene. Im konkreten Fall sah das Gericht diese Voraussetzung als nicht gegeben an: Eine Wohnnutzung wird verbunden mit Lärm, Gerüchen und natürlich einer ganztätigen Nutzung, die auch das Wochenende einschließt - für ein Gewerbeobjekt nicht unbedingt erstrebenswert.

Der beklagte Teileigentümer hat demnach nur eine Chance auf Nutzungsänderung, wenn er die Änderung der Gemeinschaftsordnung durchsetzt. Als schwerwiegende Begründung könnte er anführen, dass eine auf Dauer ausgerichtete Vermietung angesichts der veränderten Situation nicht wahrscheinlich ist und er somit an einer Verwertung seiner Einheit gehindert wird. Diesen Anspruch muss er zunächst geltend machen, damit die Rahmenbedingungen in Form der Gemeinschaftsordnung geklärt sind - und das hat auf dem Klageweg zu erfolgen. (BGH, Urteil vom 23.3.2018, AZ: V ZR 307/16)

 

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Samira Kukulka, Head of Marketing

Samira Kukulka

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