< zurück 13.04.2018

ORCA's Immobilienkrimi: Wohnungskauf durch Gesellschaft - Eigenbedarf muss warten


Die Interessen langjähriger Mieter standen im Fokus unseres neuen Falls, sahen sich diese doch einer Kündigung ihres Mietvertrags ausgesetzt. Begründung: Eigenbedarf des neuen Vermieters, der das Objekt kurze Zeit zuvor erworben hatte. Genau hier eröffnete sich ein Ansatz, der Räumungsklage erfolgreich zu entgehen.

GbR oder Personenmehrheit als neue Eigentümer - lange Sperrfrist unumgänglich

Die Familie bewohnte bereits seit 1981 die betreffende Wohnung, als im Jahr 2015 der Eigentümer wechselte: Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts erwarb das Objekt im Januar 2015 und sprach im folgenden Mai die Kündigung des Mietvertrags wegen der Anmeldung von Eigenbedarf der Gesellschafter aus. Wir befassten uns intensiv mit der Rechtslage, die sich als ausgesprochen kompliziert darstelle: Grundsätzlich darf die GbR natürlich eine derartige Kündigung geltend machen - und das auch ohne die Ankündigung die Wohnung in eine Eigentumswohnung umwandeln zu wollen.

Allerdings taugt dieses Vorgehen nicht dazu, die im § 577a Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) geregelte Kündigungssperre zu umgehen: Tritt nämlich eine GbR oder eine Personenmehrheit als Käufer auf, genießt der Mieter wegen des höheren Verdrängungsrisikos einen besonderen Schutz. Selbst das von der GbR ins Feld geführte im Grundgesetz festgelegte Gleichbehandlungsgebot änderte nichts an dieser Tatsache, auch wenn die Sperrfrist nicht bei einem Erwerb durch eine Privatperson ausgelöst wird. Im beschriebenen Fall kann jedoch eine Kündigung für mindestens drei und höchstens zehn Jahre verhindert werden. Den Bundesländern steht es nämlich frei, für besondere Gebiete höhere Kündigungssperrfristen festzulegen. Vor diesem Hintergrund war der Widerspruch des Mieters erfolgreich, selbst die Räumungsklage wurde abgewiesen. (BGH, Urteil vom 21.3.2018, AZ: VIII ZR 104/17)

 

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Samira Kukulka, Head of Marketing

Samira Kukulka

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