< zurück 27.07.2018

Kosten für Mietausfallschutz umlegbar - als Teil der Gebäudeversicherung


Vermieter können sich vor dem Ausfall ihrer Mieteinnahmen mit verschiedenen Versicherungen schützen - so weit war uns die Ausgangslage unseres neuen Falls klar. Eine Mieterin hatte sich nämlich geweigert, die Kosten dafür anteilig im Rahmen ihrer Nebenkostenabrechnung zu tragen. Wir nahmen die Ermittlungen zum Tathergang auf, der sich doch komplexer darstellte, als wir zunächst angenommen hatten.

Einschluss in Gebäudeversicherung als elementare Voraussetzung

Zunächst befassten wir uns mit dem Versicherungsmarkt - die Bedingungswerke der zahlreichen Gesellschaften brachten uns an die Belastungsgrenze. Akribisch bissen wir uns durch die Tarife, um aus all der Fülle zwei Varianten zu ermitteln: Mietausfälle lassen sich entweder im Rahmen der Gebäudeversicherung oder in einem separaten Vertrag absichern. Nach diesem ersten Ermittlungserfolg widmeten wir uns der Betriebskostenverordnung (BetrKV) und fanden im § 2 Nr. 13 alle notwendigen Antworten: Sach- und Haftpflichtversicherungsbeiträge sind demnach umlagefähig - das gilt auch für die Kosten der Haftpflicht- und Sachversicherungen, die dem Schutz des Gebäudes, der Bewohner und deren Besucher dienen. Daraus folgt: Eine separate Mietausfallversicherung fällt aus dieser Regelung heraus, der in eine Gebäudeversicherung eingeschlossene Schutz gegen Mietausfälle hingegen nicht.

Der Mietvertrag gab nun Aufschluss im konkreten Fall, denn dort war explizit geregelt, dass die für die verbundene Gebäudeversicherung anfallenden Kosten zu Lasten der Mieterin gehen - und das unabhängig davon, dass diese All-Risk-Police auch einen auf 24 Monate begrenzten Schutz gegen Mietverluste als Folge eines versicherten Schadens umfasst. Diese Einschlüsse sind bereits seit geraumer Zeit am Markt üblich. Gleichzeitig darf die Mieterin jedoch auch erwarten, dass ihr der umfassende Versicherungsschutz im Schadensfall zugutekommt. So kann sie mit einem Regressverzicht rechnen, sollte sie fahrlässig einen Schaden am Gebäude verursachen. (BGH, Urteil vom 6.6.2018, AZ: VIII ZR 38/17)

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Samira Kukulka, Head of Marketing

Samira Kukulka

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