< zurück 30.11.2018

ORCA's Immobilienkrimi: Bei Wohnungsverkauf ist Sozialbindung bekanntzugeben


Rechtsmangel oder nicht - das war die Frage in puncto Sozialbindung: Unser neuer Fall drehte sich genau um diesen Punkt. Ein Wohnungskäufer bestand auf der Rückabwicklung der Transaktion, weil ihm die Verkäuferin die Förderung des Objektes mit öffentlichen Mitteln vorenthalten hatte. Die daraus resultierenden Folgen sind nicht unerheblich, wie wir bei unseren Ermittlungen herausfanden.

Sozialbindung gilt als aufklärungspflichtiger Rechtsmangel

Es ging um eine Wohnung, die offenbar mit öffentlichen Mitteln gefördert worden war - was dem Käufer jedoch nicht bekannt gegeben wurde. Allerdings unterliegt das Objekt somit einer Nachbindung für zehn Jahre, so sieht es das Wohnungsbindungsgesetzt vor. Das bedeutet, dass Interessenten einen Berechtigungsschein vorlegen müssen. Erschwerend kam hinzu, dass der Käufer vor dem Erwerb keine Besichtigung in Anspruch genommen hat und im Kaufvertrag eine Klausel unterschrieben hat, die Ansprüche wegen eines Sachmangels ausschloss - auch Schadenersatzansprüche.

Als der Käufer die Sozialbindung erkannte, klagte er auf Rückabwicklung der Transaktion, blieb aber vor dem Oberlandesgericht erfolglos. Allerdings stellt eine Sozialbindung durchaus einen Rechtsmangel am Objekt dar, denn der Käufer muss Einschränkungen in seinen Befugnissen hinnehmen - sowohl bei der Eigen- als auch bei der Fremdnutzung. Wir mussten jedoch den vereinbarten Haftungsausschluss näher unter die Lupe nehmen: Erstreckt dieser sich auf Rechtsmängel, käme es darauf an, ob der Mangel arglistig verschwiegen worden war. Da der Käufer jedoch die Wohnung nicht besichtigt hatte, musste die Verkäuferin auch über erkennbare Mängel nicht aufklären - dafür war der Käufer schlichtweg selbst zuständig. Dieser Grundsatz gilt jedoch nicht für Rechtsmängel, die bei einer Besichtigung nicht direkt zugänglich sind. Diese Frage muss nun erneut vor Gericht geklärt werden. (BGH, Urteil vom 14.9.2018, AZ: V ZR 165/17)

 

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Samira Kukulka, Head of Marketing

Samira Kukulka

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