< zurück 16.08.2018

ORCA's Immobilienkrimi: Besichtigung für Gutachten zur Vergleichsmiete nicht notwendig


Das Thema Vergleichsmiete stand bei unserem neuesten Fall im Fokus: Eine Vermieterin begründete die Mietererhöhung mit einem Gutachten, das ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger zur ortsüblichen Vergleichsmiete erstellt hatte. Allerdings hatte dieser die relevanten Wohnungen nie selbst besichtigen können - der Streit war vorprogrammiert.

Ortsübliche Vergleichsmiete: Gutachten auch ohne Besichtigung wirksam

Die Vermieterin scheiterte zunächst vor dem zuständigen Amtsgericht, auch das Landgericht sah eine Begutachtung ohne Besichtigung als nicht ausreichend an. Wir nahmen die Ermittlungen auf, um die genauen Umstände zu recherchieren. Der Sachverständige hatte demnach bei seiner Begutachtung keine Mieter angetroffen oder er war mit seinem Ansinnen an der Tür gescheitert: Ihm war der Zugang verweigert worden. Aus diesem Grund hatte er auf frühere Besichtigungen, die er für den Auftraggeber in ähnlichen Wohnungen durchgeführt hatte, zurückgegriffen und die Besichtigungsdaten des Auftraggebers sowie Wohnungsbeschreibungen zur Erstellung seines Gutachtens verwendet - und dies dort auch so vermerkt.

Diese Materialbasis reicht durchaus aus, wie auch der BGH befand: Die formelle Wirksamkeit eines solcherart begründeten Mieterhöhungsverlangens hängt nämlich nicht von einer Besichtigung der betreffenden oder einer vergleichbaren Wohnung ab. Vielmehr solle dem Mieter die Möglichkeit gegeben werden, die Berechtigung der Mieterhöhung wenigstens ansatzweise nachzuvollziehen. Auch wenn es oft angenommen wird, dient ein Gutachten nicht zum Nachweis der tatsächlichen örtlichen Vergleichsmiete. Vielmehr geht es darum, dass der Mieter die Erhöhung anhand der Aussagen des Sachverständigen überprüfen kann - und dafür reicht ein Gutachten auch ohne Besichtigung aus.

Ausschlaggebend für die Wirksamkeit eines solchen Gutachtens ist somit die Nachvollziehbarkeit der Angaben - und nicht die Art und Weise, wie der Sachverständige diese gewonnen hat. Daran bemisst sich zwar die Qualität der Aussagen, nicht aber deren formelle Wirksamkeit im Zusammenhang mit der Mietpreiserhöhung. (BGH, Urteil vom 11.7.2018, AZ: VIII ZR 190/17)

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Samira Kukulka, Head of Marketing

Samira Kukulka

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