< zurück 16.07.2018

ORCA's Immobilienkrimi: Erteilte Sondernutzungsrechte lassen sich schwer wieder entziehen


Drum prüfe, welche Sondernutzungsrechte vergeben werden - so ließe sich der aktuelle Fall zusammenfassen. Eine WEG stand vor der Herausforderung, einem Eigentümer die eingeräumten Sondernutzungsrechte ändern zu müssen. Wir mussten also tief in den Akten graben, um alle relevanten Fakten und rechtlichen Möglichkeiten zu recherchieren.

Schwerwiegende Gründe gesucht: Bestehende Vereinbarungen sonst verbindlich

In unserem aktuellen Fall hatte eine WEG ihre Fahrzeugstellplätze nicht wie geplant parallel zum Haus umgesetzt, sondern rechtwinklig - und dies auch in der Teilungserklärung festgehalten. Nun stellte sich die Stadt quer und lehnte die nachträgliche Genehmigung der abweichenden Ausführung ab. Zur regelkonformen Umsetzung müsste die WEG die Stellplätze auf eine Fläche ausdehnen, die per Sondernutzungsrecht dem Eigentümer der Erdgeschoss-Einheit zugeschlagen worden war und zwischenzeitlich von diesem als mit einem Zaun umgebene Terrasse genutzt wurde. Ein entsprechendes Ansinnen der WEG lehnte der Eigentümer jedoch ab - die restliche WEG strengte eine Klage an und erlebte eine böse Überraschung.

Wie unsere Recherchen ergaben, kann ein solches Sondernutzungsrecht nämlich nur im Rahmen einer Gemeinschaftsordnungsanpassung gegen den Willen eines daran Berechtigten geändert oder aufgehoben werden, sollte das Festhalten an der bisherigen Regelung unbillig sein - und zwar aus schwerwiegenden Gründen. Das wäre beispielsweise der Fall, wenn die Sondernutzungsfläche unverzichtbar dafür wäre, unabwendbare Auflagen der Behörden überhaupt erfüllen zu können. Gleichzeitig wäre die Zahlung einer adäquaten Entschädigung die logische Folge.

Damit war klar: Es ergibt sich nur ein Anspruch auf Anpassung, sollte das Beibehalten der bisherigen Vereinbarung aus schwerwiegenden Gründen grob unbillig sein - dem war im konkreten Fall nicht so, auch wenn die Stadt die Baugenehmigung verweigert hatte. Die WEG hatte nämlich nicht belegt, dass sich die Vorgaben der Behörde nicht auch anders erfüllen ließen. Darüber hinaus ist die Teilungserklärung maßgeblich, gibt sie doch den durch Bauordnung und Baugenehmigung auszuschöpfenden Rahmen vor. (BGH, Urteil vom 23.3.2018, AZ: V ZR 65/17)

 

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Samira Kukulka, Head of Marketing

Samira Kukulka

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