< zurück 28.09.2018

ORCA's Immobilienkrimi: Hilfsweise ordentliche Kündigung bleibt neben fristloser möglich


Ein Vermieter beauftragte uns mit einem neuen Fall, sah er sich doch mit einer widersprüchlichen Rechtsprechung konfrontiert: Kann bei Mietrückständen neben der fristlosen Kündigung eine hilfsweise ausgesprochene Kündigung ihre Wirkung entfalten? Hier schieden sich die Geister, denn ein Gericht sah das nicht so - der Vermieter kam nicht aus dem Mietvertrag heraus.

Fristlos und hilfsweise ordentlich kündigen: Kündigung in jedem Fall wirksam

Zunächst sahen wir uns den Fall genauer an: Ein Mieter zahlte seine Wohnungsmiete nicht, das war Fakt. Der Vermieter kündigte deswegen fristlos - und das ganz zu Recht. Sicherheitshalber erklärte er gleichzeitig die ordentliche Kündigung. Es kam, wie es der Vermieter erwartet hatte: Der Mieter nutzte die Möglichkeit, nach Zugang der fristlosen Kündigung die Rückstände auszugleichen. Und nun begannen die Diskussionen:

Das Berliner Landgericht vertrat nämlich die Auffassung, die hilfsweise ordentliche Kündigung könne nicht greifen, weil zunächst die fristlose Kündigung ausgesprochen worden war. Damit wäre das Mietverhältnis sofort beendet, auch wenn die Zahlung innerhalb der Schonfrist das Ganze wieder aufleben ließ. Beim Zugang der hilfsweisen ordentlichen Kündigung hätte demnach gar kein Mietverhältnis bestanden (LG Berlin Urteil vom 13.10.2017, AZ: 66 S 90/17). Damit wichen die Richter in Berlin eindeutig von der BGH-Rechtsprechung ab - die Klärung sollte in der Revision erfolgen.

Der BGH wiederum blieb seiner Linie treu und sorgte für Klarheit: Kündigt ein Vermieter außerordentlich fristlos wegen fehlender Mietzahlungen, kann er weiterhin parallel hilfsweise eine ordentliche Kündigung erklären. Auch wenn die Schonfristzahlung den Grund für die fristlose Kündigung aus der Welt räumt, bleibt die ordentliche Kündigung davon unberührt. (BGH, Urteile vom 19.9.2018, AZ: VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17)

 

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Samira Kukulka, Head of Marketing

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