< zurück 26.06.2018

ORCA's Immobilienkrimi: Individualvereinbarung kann ordentliche Kündigung ausschließen - dauerhaft


Ein neuer Fall mutete eher wie ein Streit unter Gelehrten an, ging es doch zwischen Mieter und Vermieter um die Wirksamkeit eines Kündigungsausschlusses. Im übertragenen Sinne machen hier Ton und Form die Musik, wie wir bei unseren Recherchen herausfanden.

Kündigungsausschluss: Formularmietvertrag vs. Individualvereinbarung?

Im vorliegenden Fall hatten sich Mieter und Vermieter auf gemeinsam auf einen Mietvertrag geeinigt. Im Gegensatz zur gängigen Praxis wurde also kein für den mehrmaligen Gebrauch vorgesehener Formularmietvertrag geschlossen, sondern Punkt für Punkt gleichberechtigt ausgehandelt und fixiert. Um als eine solche Individualvereinbarung gewertet zu werden, muss ein Mietvertrag hohe Ansprüche erfüllen: Die Bedingungen müssen ernsthaft zur Verhandlung stehen, sodass die Vertragspartner den Vertrag jeweilig mitgestalten und Ihre Interessen wahren können (§ 305 Abs. 1 Satz 3 BGB).

Die Folgen sind erheblich: Wenn sich Mieter und Vermieter nämlich in einem Formularmietvertrag auf den Ausschluss der ordentlichen Kündigung einigen, eröffnet sich dem Mieter nach vier Jahren ein Kündigungsrecht - selbst wenn es anders vereinbart wurde. Im Gegensatz dazu ist ein individuell vereinbarter Kündigungsausschluss für ein Wohnraummietverhältnis durchaus verbindlich und dauerhaft: Auch wenn noch keine abschließende Beurteilung durch den BGH vorliegt, wird von einem außerordentlichen Kündigungsrecht nach 30 Jahren bei Einhaltung der gesetzlichen Frist ausgegangen (BGH, Beschluss vom 8.5.2018, Az: VIII ZR 200/17).

Ausnahmen: Dieser Kündigungsausschluss wird lediglich bei Sittenwidrigkeit gemäß § 138 BGB begrenzt, wenn beispielsweise die Zwangslage einer Vertragspartei ausgenutzt wurde oder sonstige Umstände das Vorliegen eines sittenwidrigen Rechtsgeschäfts vermuten lassen. In unserem Fall lautete das Ermittlungsergebnis: 1:0 für den Mieter, der einen Formularmietvertrag geschlossen hatte.

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Samira Kukulka, Head of Marketing

Samira Kukulka

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